岫町华庭实景
商报记者 周坚洪 宣鸿蝶 摄影 宣鸿蝶
6月下半旬，杭州迎来了久违的开盘潮，尤其是四大千万级总价的豪宅新盘同时入市，隐约重现当年的红盘潮风采。
不同的是，曾经的红盘齐开，因为都是限价项目，天然就注定会引发争抢。而现在的不限价新盘，大都涨价首开，能否真正打动购房者，在开盘以前都是未知数。
还好，事实证明了杭州楼市的强大购买力。从之前的之江、云城、未科、市北，到最近的安琪儿、东新和钱新二期，第一批入市的不限价新盘，都成功实现了“价格闯关”，登记人数超过市场预期，中签率非常亮眼。
不过，也并不是所有涨价项目都能让购房者心甘情愿买单，相反，涨幅过大甚至远超市场价的楼盘，一不小心就会陷入滞销泥潭，比如三次开盘还没售罄的锦绣公馆。而最近，又有一个项目放风要大幅涨价，引来购房者的一阵吐槽。
楼市老面孔涨价入市
购房者并不买单
这个项目就是位于大关板块的英蓝·岫町华庭，最近又传出了即将开盘的消息，不过价格相比此前的放风价大幅上涨，据说开盘价最低12万元/平方米，均价要达到14万元/平方米，比滨江水电新村项目释放的价格还要高出一截。面对这个消息，有网友开起了玩笑：“这是香积寺，不是静安寺，醒醒！”
其实就位置来看，岫町华庭确实有着得天独厚的优势。从地铁5号线香积寺站出来，第一眼就能看到它，称得上真地铁盘。而且外立面也够吸睛，大面积的玻璃幕墙，干净利落的线条，强烈的现代风格，放在大关这个区块内，独树一帜。
这个项目开发最早要追溯到2014年，当时北京英蓝以13315元/平方米的楼面价，高调拿下这宗商住地。但建设之路却异常缓慢，三年才拿出规划，直到2021年后有了准现房的样子。
整个项目分为住宅和商业两个部分，商业部分即英蓝中心已经开业运营，住宅部分则非常低调，没有销售团队，也从未对外开放过样板房。6幢住宅，呈南北两排分布，南面3幢带底商，住宅和商业部分没有用围墙隔离，只是用了一些玻璃做隔断。小区内部设计和市场上的住宅大不相同，没有草坪、园林，非常简单，更像是商业裙楼之间的绿化设计。
早几年的限价时代，就有不少购房者催着岫町华庭开盘，那时“高颜值现房”“限价红利”是它最大的标签。但限价放开后，涨价消息一传，立刻成为了市场吐槽焦点。
首要争议是价格太高。拿马路对面的2022年底交付的杭源里来说，同样也有着高颜值外立面，算是板块内第一梯队的二手房。但手边买房的数据显示，它的二手房成交均价也不过5万出头。在我爱我家官网，杭源里的洋房最高挂牌价也只有93866元/平方米，比岫町华庭的网传开盘价便宜太多。
其次，户型设计也很激进。从已流出的过程稿来看，岫町华庭起步180平方米，最大做到了300平方米，最大的缺点是房间太少，180平方米户型只做了两房，300平方米只做了三房，部分户型还只有一个房间朝南。很多购房者看完户型图都表示：一言难尽，太浪费空间。
而在市场上，鸽盘涨价已有先例，它们常因价格过高、产品过时被购房者诟病，销售去化往往会相对缓慢。
比如最近突然放出10套房源的中海·御道，单价在5.3万元—8.3万元/平方米，大多是非标户型，位于低楼层。而在二手市场上，低楼层的二手房挂牌价格也只在5.3万元—5.8万元/平方米，相比之下，这批新房房源并没有太大吸引力，最终只有3户家庭报名。
还有杭州取消限价后第一个涨价的楼盘中冶·锦绣公馆，捂盘7年后入市，首开均价7.9万元/平方米，中签率低至12％，卖得不错。后来连续两次涨价开盘，到了今年3月均价已经达到了8.5万元/平方米。不过此时，杭州楼市已经出现了新一批的更高产品力的不限价新盘，竞争更加激烈，锦绣公馆的销售遇冷，直到目前还有部分大户型房源滞销。
千万级豪宅新盘打破板块限价
接连刷出低中签率
跟上面这些“老面孔”形成鲜明对比的是，最近集中入市的不限价豪宅们，开盘表现非常出色，尽管价格相比此前限价都有了不同幅度的提升，但是凭借绝对的产品力和稀缺性，赢得了意向客户的一致好评。
表现最突出的，毫无疑问是市中心安琪儿区块的锦上万象府，作为板块的第一个不限价项目，它以65600元/平方米的精装均价首开，推出了2幢高层共63套房源，主力面积183-251平方米，总价在866万元-3108万元。
锦上万象府的单价，比半年前板块46500元/平方米的精装限价，大幅提高了19100元/平方米，涨幅超过40%，是目前为止整个杭州涨幅最大的项目。
不过，价格上涨并没有对锦上万象府的人气带来太大影响。经过登记，最终共有484户家庭报名参加它的首开摇号，中签率低至13%。虽然比不过拼社保的限价红盘翡翠嘉运府和翡翠锦和府，但是放在目前的杭州市场，依然排在最难摇的名单之中。
钱新二期的招商·杭序府，也刚刚公布了首开成绩单，推出的112套房源，一共吸引了323户家庭报名，中签率34.6%，虽然没有锦上万象府那么亮眼，但是考虑到板块差异和热度，又有竞争对手分流，这个成交也非常了不起了。
作为钱新二期的首个不限价项目，杭序府的首开均价是59098元/平方米，而它北面紧邻的限价红盘潮语映月轩，单价只有52000元/平方米，杭序府一口气涨了13.65%。好在，作为目前板块唯一在售新盘，最终还是有足够多的客户愿意入手。
东新板块的“独子”岸芷丁香，这两天完成了它第三次的开盘登记，也是收官之战，推出的70套房源，一共吸引了355户家庭报名，中签率19.72%。虽然相比前两次的10.29%和12.17%有了一定上涨，但是依旧笑傲市场。
而且，岸芷丁香的三次开盘，真正做到了“高开高走”。5月中旬首开时，精装均价为56265元/平方米，比板块47000元/平方米的限价上涨了19.7%。半个多月后二开，均价上涨到58729元/平方米，小幅上涨4.37%。到了收官加推，均价又上涨到59348元/平方米，还能继续维持较低中签率，可见热度一直很高。
除了这三个纯改善豪宅，像之江板块的沄璟文华轩，云城的望云润玺，未科南单元的时舟里，市北的潮语臻境府等新盘，价格都比此前板块限价有了不同程度的提高，并且受到购房者认可，开盘成绩非常不错。
同样是涨价开盘，为何楼市“老面孔”和“新面孔”的市场表现大相径庭，前者不被购房者认可，后者却能频频刷出低中签率呢？
最主要的原因，是进入后限价时代的杭州楼市，其实已经开始“地段价值+产品力+品牌信任度”的三重博弈，单纯依赖地段已经无法支撑高价，必须通过产品迭代、精准定价和营销创新来构建竞争力。
杭州贝壳研究院院长上官剑认为，新近入市的不限价项目，一方面产品有明显迭代，包括从户型、车库、外立面、公区、装修标准等都有提升，价值提升增加了项目吸引力。另一方面，项目竞争压力较小，有一定的稀缺性。“另外开发商定价理性，追求的是销售速度和热度，并没有一味大幅涨价。”
“部分项目涨价后去化速度放缓，这个是正常的市场表现，产品不占优势，区域竞争激烈，需求就会外溢到其他地方。”上官剑说道。