爆改学区房的效果图
爆改学区房的效果图
大关南四苑房子现状
还带商铺功能
知名家装设计师直接给出“爆改”方案
记者 陆丹 曹燕
“2025杭州好房子 全国云上置业节”正在进行中。置业节期间，除了“杭州十大诗意与科技住宅”系列活动重磅开启之外，我们继续推出全媒体二手房栏目——“橙柿装置”，针对二手房领域，打通置业与装修的壁垒，重构交易生态。
我们将开放全杭州的“好房推荐”通道，接受房东们的自荐。多位房产记者将化身“楼市侦察兵”，用脚步丈量杭城潜力板块：学区房、地铁房、次新小区……摸底楼盘，拆解户型与物业的隐形竞争力。
欢迎房东自荐，我们将精选部分房源深度“解剖”，以专业视角提炼房源核心要素，通过图文、视频、直播等全媒体矩阵进行精准传播，让“酒香不怕巷子深”；对于持币待购的市民，我们会搭建高效的信息雷达，从纷繁数据中筛选高性价比好房；对于准备装修的市民，我们将携手杭州顶尖家装设计师，免费提供“爆改”家装设计方案。
今日样本房源：
市中心户型方正、可做商铺的住宅
这套房子位于拱墅区大关南四苑，一楼西边套，产证面积105.6平方米，“满五唯一”没有营业税和个税，可开店、可注册公司，而且是一套70年产权的住宅。
房子目前是毛坯状态，南北通透，户型方正，可做三室两厅两卫。除了楼道入户门，沿小区内部路八丈井东路还开出了店面门。
报价308万元（单价2.9万元/平方米）。房东卖房是想腾挪出现金，做其他用途。
记者实地跑盘
小区唯一在售的“商铺+住宅”
说到市中心老小区，大家的惯性思维和“老”“破”“小”分不开。这次实探的大关南四苑小区房源，却给了我们不一样的感受。
无论是沿着上塘路还是香积寺路，都能很快找到大关南四苑。“我们这套房子，方圆一两百米内，就能到达小区对应的幼儿园和小学，接送孩子是十分方便的。”此次对接的房东代表，是性格爽朗的李女士，她说，八丈井农贸市场就在家附近，生活十分方便。
“这是我奶奶留下来的房子，从1999年交付至今，一直出租作为商铺使用，租金一直很稳定和可观。”李女士坦言，如今子女们年纪都大了，商量后一致决定出售。
因为诚心卖房，房东忍痛腾退了原先开棋牌室的租客，还专门请来工人把房子还原到了毛坯状态。“毛坯能展现出房子原始的模样，买家可以根据自己喜好，做空间分割”。
相比大关南苑房源大多集中在50-70平方米面积段，李女士家这套一楼自带店面的房子显得有些“豪横”，“房本面积有105.6平方米，因为公摊少，得房率也很高。虽说是一楼，但楼间距很宽，而且房子是边套，采光基本不受影响。”
我们对房子现场实探，发现内部方正，南北通透，而且有两个入户口：一个是通过单元楼道门进入的大门；一个是沿着小区内部道路八丈井东路的双开店面门。“商铺的店面门，是房子交付时自带的。只要不做重餐饮类的，这套住宅还可以开店、可以注册公司。”李女士表示，有需要可陪同去市场监管部门核实。
我们查询了杭州二手房市场目前规模最大的两个中介平台，也询问了大关南苑附近资深的房产中介，多位中介表示，这套房源是目前大关南苑带有商铺功能在售的唯一一套。“带店面的住宅一般不太舍得拿出来卖。”虽然挂牌价比小区平均挂牌价高1000元/平方米左右，但毕竟多了一层经营功能，买入后不管自住还是经商，都灵活便利。“这套房子带看次数其实不算少，但考虑在大关南苑买房的购房者预算比较有限，面积大了总价就上去了，很多人预算不够。”中介小田告诉我们，小区里同样类型的大面积房源，有业主按“一半自住，一半出租商用”的形式有效利用，实现了“自住+收租”两不误，这样的成功经验值得借鉴。
房东李女士也说了，诚心买，可议价。
二手房装修没思路？
“橙柿装置”来了！
记者特别邀请了九鼎装饰设计总监朱亚，给这套二手房做设计构想。她根据房子的地理位置以及楼层信息，提供了两种不同的装修思路。
一、一家三口学区房
以三口之家陪伴小朋友读书为业主画像，这个户型设计可以这样做：主活动空间设立大板桌，方便小朋友学习、玩乐的多功能变化。
厨房可用多功能电器组合，让厨房有开阔感，用智能化家电解放年轻人双手，减少家务，节约时间成本。
卧室尽可能开阔，营造安静舒适的休息环境，让工作和学习压力得到有效释放。
小朋友会逐渐长大，在配色上尽可能长远考虑，储物的设计也要考虑根据不同身高的可调节性，环境空间上也要满足随着年龄、需求可以做出变化。
二、适老化改造
一楼的优质户型，也是适老化的理想居所。如果以老年人为业主画像，这套房子可以将空间做适老化处理。
一楼虽然南北通透，但整体跨度较大，所以在配色上可以采用浅色系，将空间的整体明亮度提升，更符合老年人对光源的需求。
客厅的设计中，尽量减少边缘锐利的锐角，尽可能采用圆弧的一些设计，方便老人通行。在家具的选择上，例如沙发的硬度和坐深，都可以根据更适合老人的尺寸来设计。
卫生间是功能性比较强的场所，要将安全扶手、助力拉手等功能产品提前植入，选用坐浴、防滑地面等舒适安全的产品和材料。
卧室空间和储物要结合，尽可能让储物空间最大化的同时，也要把所有的通道扩大化设计，方便后期助力用品畅通进出。
二手房东、购房者看过来
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