港龙城内部实拍 图片来源：阿里资产
记者 陆丹
“又拿出来拍卖了！”这是杭州城东居民对港龙城的最新评价。
5月12日上午10点，阿里资产拍卖平台将第三次开拍港龙城1区1002室等商业不动产，评估价5.5422亿元，起拍价3.88亿元。
这座距离杭州东站仅800米、坐拥双地铁的“黄金商业体”，自2013年拿地至今，经历了停工、烂尾、两次法拍撤回、王府井合作告吹等“魔幻剧情”，最终在2023年年初勉强开业，如今因建筑工程施工合同纠纷，再度沦为法拍标的。
有意思的是，同一标的物，相较于前两次上拍（此前拟上拍时间分别为2020年10月和2021年5月），这次的评估价较4年前的6.5012亿元“缩水”近1个亿。
从6.5亿到5.54亿元
三次法拍身价连跌
“第一次看到港龙城上法拍时，我儿子还在上小学，现在他都快中考了。”家住明月桥路附近的市民陈先生说，港龙城的“法拍史”堪称一部“撤回连续剧”：
2020年10月：首次以6.5012亿元评估价上架，结果“首秀”还没开始，就因“申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请”的原因撤下；
2021年5月：二次挂牌4.5509亿元起拍，又因“被执行人公司进入破产程序”被紧急叫停；
如今第三次上架，评估价已缩水至5.5422亿元，起拍价又在这个基础上打7折，为3.88亿元，比首次起拍价跌了6700多万元。
“这价格看着是‘骨折’，但谁敢接盘？”一位商业地产从业者透露，标的物是港龙城的1-2层，约2万平方米的商铺，西区已开业，以餐饮、教培为主，“东区只有孤零零的超市，还有一家美发店，其他全空置，租金回报率恐怕堪忧”。
10多年魔幻漂流
从高端商业综合体愿景到茂盛菜地
“当年宣传册上印着双巨幕影院和米其林餐厅，现在商场三楼放的招商图还是2015年的！”住在港龙城附近的王女士摇摇头说。
时间倒回2013年5月，港龙控股以6501元/平方米的“白菜价”拿下彭埠单元地块，宣称要打造“城东夜经济地标”。然而到2015年，项目就停摆了。
最荒诞的一幕发生在2020年。当时在港龙城沿街的花坛里，要么长满了野草，要么长着茂盛的蔬菜，有番茄、茄子和丝瓜等。显然，是有人看到花坛闲置在那里，忍不住打起了主意。这曾被网友戏称为港龙城的“都市田园风”。“我们拍过短视频，点赞好几万呢！”95后小林调侃。
即便2023年开业后，港龙城的定位混乱依旧难解。“带孩子上完钢琴课，想找家像样的餐厅，结果只有超市熟食区。”全职妈妈赵女士的吐槽，道出了业态的尴尬——黄金楼层充斥着教培机构，餐饮区也不尽如人意，与当初“高端购物中心”的蓝图相去甚远。
“我们不需要第二个超市或培训班”
黄金地段为何成“烫手山芋”？
“论地段，港龙城真是老天赏饭吃。”城东新城板块资深房产中介吴经理指着地图说，港龙城位于地铁1号线、4号线彭埠站上盖，杭州东站直线距离800米，周边三花国际、杭州之翼等“竞品”商场日均客流都破万，“但港龙城日均客流不到5000人，第一年出租率才38%左右”。
再来看看港龙城周边小区，如万科中央公园、新中宇维萨、都会森林、首开东城金茂府等，二手房挂牌价在5万-7万元/平方米，居住人群消费层次普遍较高。
问题究竟出在哪？
“我们不需要第二个超市或培训班，缺的是能遛娃、聚餐，能一条龙搞定生活需求的品质商业。”家住附近的李阿姨说。另外一位85后业主认为，更深层的矛盾，是商业地产从“地段为王”到“运营制胜”的转型阵痛。“类似的例子不是没有，比如现在九堡的国芳天街，由擅长商业运营的龙湖接手后，命运完全转变。”
上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，港龙城这个项目比较特殊，实际上它是个经营不善的项目，现状吸附力不强，或弱于预期。同时，这个项目经营混乱，内部包括股权等都比较复杂，有诸多历史遗留问题。这个项目从拍地至今的10多年里，“摆烂”成了大家对它的惯性印象，口碑要重塑需下硬功夫，也需要引入更多年轻的消费人群、居住人群。
时隔4年，命途多舛的港龙城又站上了法拍席，这次能成交吗？