樾章璟琇名邸效果图
杭州火车东站彭埠一带实拍图 黄煜轩 摄
芝澜月华效果图
叠映里效果图
棠前嘉悦府示意图
记者 刘颖
2024年已然开启全新篇章。在过去的一年里，杭州楼市热闹非凡，松绑区域范围逐渐扩大、房贷利率下调、首付由三成变两成……政策调控下，风云变幻间，房地产市场变得更加理性。
新房市场时不时有政策刺激，流量不断，激发房企信心，倒逼土拍市场热度。
中指数据显示，2023年杭州共进行了15场土拍，十区累计成交涉宅地块123宗，成交金额近1800亿元，仅次于上海。
整体上看，在全国土地市场下滑、流拍频现的大背景下，杭州的土拍走出了独立行情。
2023土拍有哪些“最”？
去年拍出的这些地块中，体量最大的是崇贤花海地块，也就是现在的招商爱达1872。总可建面积约33.3万平方米，可售房源共1720套。项目在去年8月份首开，中签率为69.14%。
去年12月12日拍出的兴耀铁路北地块，是杭州取消土地限价后迄今溢价率最高的一宗，溢价率高达38.32%。地块靠近皋亭坝地铁站，周边发展已经相对成熟，有春秋华庭、上塘宸章等小区，宝龙广场正在建设中，各类配套设施正不断完善。
而在去年的前11个月，绿城拿下的四堡七堡地块是去年中签率最低的一宗地，共70家房企参与竞价，房企的摇号中签率低至1.4%。
这个项目于去年10月份首开，案名为芝澜月华轩，三开三罄，颇受欢迎。而且，芝澜月华轩也是去年成交地价最高的一宗，成交楼面价45234元/平方米。
值得关注的是，目前为止，杭州宅地的成交单价最高纪录，仍是2016年3月份成交的凤起潮鸣项目，楼面价45368元/平方米。不过，随着土地限价的放开，杭州的宅地最高单价被刷新应该也只是时间问题。
当年拿地当年开盘甚至卖完
地块开发周期普遍加快
近几年，房企开发速度被不断改写，2023年尤其突出。
一般来说，从地块拍出到房企拿地开发再到开始销售，至少需要6个月的周期，到完成销售则需要一年多的时间。但现在房企拿地出规划的时间普遍被压缩到了3个月内。
去年2月7日，兴耀拿下的临平山北项目观麓里，拿地仅10天后就公示出了规划，当年4月底就开放了售楼处，5月初直接首开摇号了。项目从拿地到销售完成，仅花了7个多月的时间。去年12月12日绿城拿下的未来科技城地块，仅过了8天就公示规划，简直是火箭速度。
地块开发周期快，销售速度也很快。
华润在申花的大盘杭曜置地中心，1700多套房源从首开到售罄只用了半年的时间；绿城拿下的四七堡地块芝澜月华轩，首开29天就清盘，三开三罄，最低中签率只有11%；云城板块的云诵桂月轩，从拿地到开盘仅花了3个月左右的时间。
“滨绿”等本土房企 依旧是拿地“大户”
纵观去年的土拍数据，“滨绿”依旧是杭州土拍场上的常青树。
数据显示，2023年绿城在杭州成功获得14块土地，全口径土地投资总额296.52亿元。在未来科技城、云城、运河新城、湘北等板块都有土地储备。
根据滨江集团官宣的数据，2023年合计取得土地33宗，总投资金额577亿元，新增货值超1030亿元。其中杭州地区全年获取土地27宗，市场占有率25%，继续保持市场领先。
去年上半年的几次拍地中，滨江、绿城等本土大型开发商，一度成为拿地的主力军。而下半年的几次拍地，各类规模的“新面孔”开发商拿地数量明显增加。
比如南昌市政，就在去年2月份幸运摇中了萧山市北地块，也就是现在的樾章璟琇名邸。还有宇诚、特发、建杭等新上场的“参赛选手”，也在陆续拿地，足以体现这些开发商在杭投资意愿的持续复苏。
这和部分城市出现一些地块被本地城投企业拿下的局面，形成明显差异。
可见，土拍正在对杭州楼市起到提振市场的作用，并间接稳定了购房者的心态。
眼下实行土拍新规定，开发商拿地需要价高者得，这种时候比拼的就是综合实力了。
申花、东新、未来科技城、彭埠
哪些地块值得重点关注？
市场的土地供应速度、房企的开发速度都越来越快。
据不完全统计，2023年杭州共出让123宗涉宅地块，80余个项目年内开盘，开盘率约65%。是以，新的一年新房供应量实际上没有我们想象中多。目前来看，现有供应主要在拱墅区、萧山区、余杭区。
拱墅区的供应量，则主要集中在湖墅、申花、铁路北、东新等板块。
招商在去年9月拿下地铁5号线萍水街站旁的TOD项目，预计打造5幢15-19层的高层产品，户型建筑面积约201-239平方米，精装限价55000元/平方米，总价每套千万元起，估计是“社保巨子”的专属。
湖墅单元还有低密度产品的供应，由滨江和建杭共同开发。项目精装限价65100元/平方米，规划了洋房和叠墅产品，户型建筑面积约195-325平方米。
东新单元的棠前嘉悦府，精装限价47000元/平方米，于去年年底首开，预计本月会加推。
萧山区有去年年底刚拍出的湘北双子星，分别被绿城和海威竞得，精装限价32500元/平方米，颇具性价比。
另外，余杭区的供应量也续上了。去年12月，滨江联合杭州地铁竞得未来科技城137号地块，位于汀岸晓庐和海辰中学之间。项目精装限价36100元/平方米，容积率2.2，目前相关规划尚未出炉，不难想象，也将是个被购房者重点关注的对象。
值得关注的是，城东新城板块，叠映里作为彭埠单元最后一宗宅地，自拍地之初就颇为吸睛，最终被滨江集团拿下。项目容积率2.05，规划了13幢11-15层的小高层住宅，精装限价46500元/平方米，计划在本月首开。