胡家坪桃坞塔村新景
戚金兴
记者 魏奋
“我老家在三堡，小时候在那里长大的，那里有个很多年的老池塘，就跟现在房地产市场一样，用大网小网捕捞了很久，很多人说，这个池塘里没东西了，但事实上呢，还是有货的。”
“你得不怕辛苦，得有精准的能力和眼光，因为在池塘淤泥里面，可能有甲鱼，有黄鳝，有泥鳅，甚至不太值钱的螺蛳、河蚌等等。”
“而且，即便现在没什么鱼，但小鱼是会长大的，过几年又变成大鱼了。”
这是滨江集团董事长戚金兴在2023年年终发表的一段讲话。
话里的老池塘，指的就是深度调整大背景之下的房地产行业。
“未来的春天还有非常多的好苹果”
房地产市场正面临“过冬”，戚金兴曾多次把滨江集团比喻为“努力吃少量洄游的鱼，让自己多积攒一些脂肪过冬的阿拉斯加棕熊”。
这次年终讲话，他又举了老家三堡的池塘为例，告诉大家，任何一个房地产企业，都必须面对这几年“没什么鱼”的阶段，关键在于怎么渡过难关。
甲鱼、黄鳝、泥鳅、螺蛳、河蚌，只要能给自己多积攒一些过冬的脂肪，都要抓，都要吃。
“未来的春天，还有非常多的好苹果。”戚金兴曾用“过了丰产期的苹果树”来形容近两年的房地产市场，但他一直坚信，这只是阶段性的难关。
“现在偶尔才能捡漏到好苹果，”他说，市场上很多形状不好的歪苹果、青苹果和小苹果。可能有的企业直接就放弃了，但他琢磨的是，“歪苹果能否做成色拉？小苹果和青苹果是不是可以打成苹果汁？”
“只要渡过这个难关，明年的春天又有好苹果。”他始终保持积极和乐观。
全年销售额超1500亿元
人均销售额达1.4亿元
2023年，滨江集团仍是“杭州一哥”，期末成绩依旧耀眼。
截至今年12月25日，滨江集团已实现销售额1512亿元，预计全年的销售额还有小幅增长；权益现金回笼725亿元，创历史新高。
中指研究院发布的房企销售额排行榜显示，滨江集团今年前11个月的全口径销售额排名全国第11位。
在重仓之地杭州，滨江集团连续四年荣膺杭州楼市销售金额、销售套数和销售面积“三冠王”。集团1080名员工，人均销售额达到1.4亿元。
融资方面，截至12月25日，滨江集团权益有息负债余额357亿元，相比去年下降113亿元。平均融资成本4.2%，相比去年下降0.4个百分点。
拿地方面，截至目前，2023年滨江集团合计取得土地33宗。总投资金额577亿元，权益投资256亿元，新增货值超1030亿元。滨江集团在杭州土地市场中份额“遥遥领先”，2023年在杭州共收获27宗土地。
截至目前，滨江集团今年已交付37个项目，其中杭州26个。新增3.3万户滨江业主，再创历史新高。
“今年一半时间在胡家坪村”
2023年，滨江集团 “壹号工程”胡家坪村改造基本完成。
淳安县王阜乡胡家坪村，位于杭州最西北，距千岛湖镇82公里，与安徽交界，是淳安县西北山区的一个“革命老区村”。
这个村平均海拔890余米，最高山峰海拔1230米，森林覆盖率达到92%。2021年8月，滨江集团决定投入超5亿元资金，对胡家坪村进行公益改造，打造“乡村振兴、共同富裕”的示范区。
今年，戚金兴说：“一半时间在胡家坪村。”
眼下的胡家坪，是“脱胎换骨”的变化：新建、扩建道路24.4公里，盘山公路由3米拓宽到5米，解决双向通车问题；新建13万立方米的水库，解决山上用水问题；多层酒店、独栋别墅酒店、星空帐篷已全部建成并开张；胡家坪的特色农产品已经推向市场，包括山核桃、山茶油、老树茶、小花、紫菊、野蜂蜜、高山蔬菜等等，大受消费者欢迎。
“不离土、不离家、不离村，家门口也可以奔小康”，是戚金兴对胡家坪的期待，除了提高村民的生活水平、改善生活环境，他还希望给村民创造就业的机会。而今，这一大步已经迈出去了，滨江集团对胡家坪的就业安排总人员迄今已超过100人。
“乡村振兴、共同富裕”的步伐仍在继续。“计划明年要做2个行政村，马山和严家坪村，如果条件允许的话，争取做3个。我准备用5-7年的时间，完成整个王阜乡的乡村振兴和共同富裕改造工作。” 戚金兴说。
还有没有第四个“7年”？
滨江集团成立31周年。戚金兴分析，其中有三个重要的“7年”。
第一个是国有的“7年”，从1992年企业成立，到1999年转制，从一无所有到有20多个人的班子，这是滨江打基础的7年。
第二个“7年”，是2002到2008年。滨江集团走出了江干区，2002年的金色海岸，2005年的阳光海岸，2006年的武林壹号，2007年的城市之星和湘湖壹号，每年开发一个或多个城市级的重要项目。这是滨江快速成长、快速积累、快速发展的7年，不仅提升了城市、区域的居住品质，也让滨江在杭州基本形成了有财富积累、有城市品牌、有战斗力的团队，并在2008年成功上市。
第三个“7年”，是2016年到2023年，滨江再次抓住了杭州发展的机会。
2016年抓住了“G20”的契机，房地产融资窗口打开后，滨江将自己的有息负债从38亿元增加到了65亿元。2017年，是滨江现金回笼和拿地比例最高的一年，当时回笼资金132亿元，拿地达到209亿元，比例1∶1.6。通过这7年，滨江在行业中的影响力、在市场中的口碑、在社会中的认可度，和企业内部的战斗力、管理能力，都达到了一个新高度。
还有没有第四个“7年”？这是戚金兴的下一个课题。
在他的规划里，60岁前，主要精力做企业；60到70岁间，企业发展与社会公益并举；70岁后，主要精力完全转向做公益。
“我现在61周岁，在70周岁之前，我认为还有精力、有能力，也有市场，去创造第四个7年。”
“主动卧倒，匍匐前进”
明年以及未来阶段性的发展，滨江打算采用什么样的发展策略？
戚金兴说： “主动卧倒，匍匐前进。”
主动卧倒的战略，其实是一个“稳”和一个“降”字。
明年，滨江的销售额目标还是1000亿元以上，名次在全国15位以内；销售总金额占全国总销售额的1%或以上；开发比例上，基本保证杭州要占60%，杭州以外浙江省内30%，省外不超过10%，主要目标在上海。
稳，还包括今后的拿地金额和比例，未来几年要稳在销售额的40%以内。
同时，也要降杠杆、降财务成本、降直接融资的比例。
降有息负债，在现在的不到360亿元基础上，继续下行，计划明年再降10%以上。在不确定的市场下，保证公司的流动性，万一市场好，可以迅速增加有息负债；一旦形势不好，可以防御任何问题。
降财务成本，目前滨江的平均利息是4.2%，已经属于民企里最低之列，明年争取降到4%以内。
直接融资方面，今年从123亿元降到了79.1亿元，明年要降到40亿元以内。
此外，还要努力去化待销住宅、商铺、车位等，这些产品的未销售货值总计还有167亿元，滨江将争取三年内去化80%。
如何理解“匍匐前进”？
首先，选择优秀的城市、优秀的地段和优秀的合作伙伴，继续发挥滨江的优势，保持一定的速度继续前行。
同时，在管理上深化和细化；产品还要强化和优化。
比如，要设定滨江三张新的金名片——
从室内装修升级成小区装修；从环境好，升级为讲究互动性，而且还要美观；从单纯的项目服务，升级为全方位的长期服务。
“主动卧倒是为了可以随时站起来，是为了更积极地努力向前。” 戚金兴感慨，现在很多“友军”都“受伤了”，需要等一等“友军”们，但只要时机到来，“滨江仍然马上可以冲刺”。