杭州一业主发现房子被转租两次
想收回时却摊上事，租客还报了警
商报记者 陈敏
手绘 章丹丹
“到时候房子被卖了我都不知道”，好好的房子租出去，却突然冒出来“二房东”“三房东”，还弄出了转租纠纷。“我想收回房子，却又摊上一堆事。”近日，市民小涵（化名）很闹心……
房子被转租两次，租客称是朋友借住
转租和借住，到底如何区分？
2022年7月，房主小涵将杭州某处房屋出租给了小胡（化名）和小安（化名）两名女孩居住，双方签订了《租房合同书》，主要约定租期自2022年7月15日起至2023年7月14日止。合同上明确约定，不得将房屋转租、转让、室内不得养宠物，否则中止合约，损失由租客自行承担。
本来一直都相安无事，直到近日小涵接到了一通报警电话。
原来，今年4月她的房子被租客小胡转租给了李明（化名），李明5月份又将房屋转租给了小张（化名）。近日，小张和李明因为房屋转租产生纠纷，小张报警了。也就是这次报警，报警人要求见房东，小涵才知道自己的房子被转租了好几道。
“得知被转租后，我马上联系了小胡和小安。她们说没转租，是借给朋友在住。”小涵说，她们肯定是转租了，如果是借给朋友住，她的朋友怎么会有权利转租，还和其他租客产生房屋押金纠纷，另外我们租房合同里明确写了不能养宠物，现在房子里还养了猫，弄得很乱、很脏。
“小胡和小安也收了李明的房租。”小涵说，我也问过她们，如果是借给朋友住，你们为什么还要收别人的钱。小胡说，借给朋友住也要收钱。
那么，转租和借住到底有何区别呢？
“还房子的时候，就说是我妹妹” 租客违约在先，押金是否可以不退？
一处房屋，在房东不知情的情况下，两次转租。根据小涵提供的一张微信聊天截图上显示：
李明：“可以直接和你们租吗？不经过房东了”
小胡：“你只租到7月15日，对吗？”
李明：“对”
小胡：“嗯嗯，你到时候（房子）给房东的时候，就说是我妹妹。”
5月25日，房东小涵前往房屋查看情况，小胡说她在国外，无法到场。小涵联系管家通过密码打开了门进入室内，在电话中和小胡经过沟通修改了进门密码。后来小涵再次找小胡沟通的时候，发现房屋锁芯被换，她们手里的钥匙已经打不开房屋门。5月31日，小胡回杭州。小涵要求她处理好其他租客的问题，小胡同意了。两人商量先由物业保洁把房子清洁干净，李明的行李暂由管家交还给本人，然后商讨解决方案。
本来商量方案由小胡先出，后来小胡没有出，小涵列了个解决方案：房屋到期前剩余租金退给小胡、房屋押金不退、预估的房屋清洁费由小胡出。小胡看完方案不认可，质疑清洁费太贵，想拿回之前的押金以及房子剩下的租金。双方意见产生分歧，小胡报警。
“小胡说我们修改了密码，剥夺了她的居住权，并且扣了李明的行李，要起诉我们。”小涵说，修改密码的时候管家也在场，大家当时在电话里沟通好后修改的，李明的行李是由管家帮保管的，目前已由李明本人取回了。
租客转租、养宠物，房东是否可以提前收回房子？
押金不退是否合理？
“租客转租、养宠物，违反租房合同，我作为房东是否可以提前收回房子？押金不退是否合理？”小涵问道。
浙江金道（绍兴）律师事务所郑森求律师说，租客在违约转租、养宠物的情况之下，房东可以解除《租赁合同》。根据我国《民法典》第716条之规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中小胡未经过房主小涵同意将房屋转租，已经违反了《民法典》的规定和合同约定，房主小涵有权解除合同并收回房子，请求赔偿损失。
根据我国《民法典》第711条之规定：“承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。”根据房主小涵所述“合同明确约定室内不得养宠物”“她们还养了猫，弄得房子里面很乱、很脏”，房屋使用者违反了房东和第一承租人之间的协议，房主小涵亦可举证承租人违约造成房屋受损，凭此情形解除合同。
至于房主小涵是否有权没收租金，要根据《房屋租赁协议》上是否有具体约定，按约定执行。本案中的小胡、小安说她们没有转租，系借给朋友住的行为，从聊天记录中可以看出，她们的辩称亦没有事实依据，实际上这是转租的行为。
律师建议，如果要改变租赁物的使用者，还是要征得房东书面同意，否则可能造成违约情形。
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